窥报| 正荣地产：当“年轻人”学会克制

即将22岁的正荣，就像它的名字“正青春”。

但黄仙枝对这个年轻人要求很高。

“宁肯错失一个机会，也不要做错一个决定”，一如他曾说过的这句话，作为正荣地产董事会主席兼行政总裁，黄仙枝不允许正荣地产“犯大错”。

他甚至要求正荣地产的三大基本指标（财务安全性、盈利、规模），不仅要稳、要精好，还要精优。

但或许也是这样的要求，让2019年正荣地产交上的成绩单，营利双增。

数据显示，2019年，正荣地产营业收入325.6亿元，同比增长23.1%；核心纯利29.0亿元，同比增长42.7%；母公司拥有人应占核心纯利23.1亿元，同比增长20.4%。

就当年正荣地产销售金额来看，1307.1亿元，目标完成率118.5%，超过TOP50房企销售目标完成率的均值，近14个百分点。

在规模和盈利指标提升的情况下，2019正荣的净负债率控制在75.2%，短债比则下降至34.2%，融资利率降到7.5%。

并且，因为现金及现金等价物25.9%的增长，现金短债比1.8倍，有所改善。

在被定为“高质量期”（2019-2021年）的第一年，正荣地产整体已表现得马匹调良，行船稳泛。

但正如管理层所说，这只是第一年。

4项效率“下狠刀”

黄仙枝很清楚，在房地产竞争的下半场，内功异常重要。

2020年，他给正荣布下的四个“硬指标”——组织架构优化、投资提高精准度、提升品牌价值、以现金流利润为核心（提升经营效益提升），无一不是针对发展的质量“下刀”。

相较在质上的“狠劲”，今年正荣地产制定的销售目标在1400亿元，审慎地有些保守。

因为2020年正荣的货值约在2500亿，即使按房企平均值计算结转60%，完成目标的问题也不大。

而从2019年的情况来看，正荣的新项目平均首开去化率可以达到70%，整体回款率也在75%，入账的销售数据增量大概率会超过10个百分点。

“其实我们内部的指标还比这个高一点，这只是初定（目标）的60%。”黄仙枝表示，对正荣1400亿的目标有信心。但更重要的是实现高质量的发展。

或许在正荣看来，让一个“年轻人”学会克制，比习惯追逐，更有远见。

多元业务隐现效用

在2019年正荣地产325.6亿元的营业收入中，物业销售仍是主流，收益321.8亿元，增加22.9%。

但风财讯留意到，多元业务已经有所成长，它们带动了整体营收的增幅超过了主业增幅，同比提升了23.1%。

其中，正荣商业物业管理服务收益，同比增幅达到51.0%，物业租赁收益同比涨幅也在28.1%。

作为收入第二翼的物业管理，收益增加了36.5%至1.5亿元。

1月2日正荣地产已向港交所正式递交招股书，拟推物业公司正荣服务集团上市。正荣服务目前资产总值10.1亿，来自正荣地产的物业占比58.84%。

未来增量瞄向一二线深耕

未来正荣的收入增量，主力依然在物业开发，空间瞄向长三角的一二线城市。

从2019年正荣新增的土储来看，560万平建面当中85%位于强二线城市。目前全部土储2615万平方米（建筑面积），货值约4500亿元，一二线城市占比也在74%。

其中，长三角、海峡西岸地区土储占比最大，主要是分布在苏州、南京、上海、合肥等人口净流入城市。

与此同时，正荣有意将拿地方式，从招拍挂转向收并购和联合拿地。

黄先枝就直言，“原来大部分是招拍挂项目，今年我认为是收并购的一个很好时机。

“粮仓”长三角和海峡西岸，也是目前正荣的“钱仓”。

数据显示，这两个大本营区域合计贡献率能达到79.4%。

不过就成本来看，正荣当年土地价格4647元/平，低于全国一二三线城市平均成交楼板均价6373元/平（同策监测2016年中数据），控制得不错。

黄先枝表示，今年投资策略会再完善，核心布局不变，但会在深耕里面去找效益。

“根据六大区域的市场特征进行深耕，争取提高单城市的市场占有率，同时提高销售权益比，把区域做大做强。”

随之，正荣会给区域公司更多授权。

2019年正荣“精总部、强区域”的组织架构改革，主要也是针对总部功能和区域的业务的整合，以精确划分提升区域的效能。

4个重点“严管控”

实际上，在业绩会上，黄仙枝对正荣的规模体量和速度，并未做太多着墨，相反，他一半以上的语言，都在表达对效益和效率的要求。

而这更取决于能力，并非资源。

风财讯看到，正荣的四大重点中，分别是控杠杆、产品能力、经营效率管理、全周期运营能力，无一不是指向管控。

“现在开始，每一个项目，我们会要求它的现金流管理、运营、盈利能力等，并且会一直监管和监督。”

在黄仙枝的表述中，“前紧后松”的情况在正荣几乎不可能再出现，管控只会更细、更严。

从目前数据来看，正荣的项目平均首次开售周期进一步缩减至约7个月，首开去化率75%，项目标准化复制率提升至100%，其实在TOP100房企中已经处于中上游位置，想要再提升，并不容易。

黄仙枝表示，正荣会重点关注经营效益的提升，以现金流及利润为核心，加强现金流管理。同时要求提升全周期的经营效率，一方面开源，一方面降费用、控成本，进一步改善经营业绩。

“同时，要提升正荣的品牌价值。我们在去年已经成立了客户价值中心，希望从源头做好产品品控，以及管理服务品质。”

一系列内部升级，在利润指标上已有效果体现。

2019年正荣地产实现溢利30.9亿元，同比增长38.6%；核心纯利29.0亿元，同比增长42.7%；母公司拥有人应占核心纯利23.1亿元，同比增长20.4%。

当年正荣毛利润增加了7.9%（至65亿元），但因为前期招挂拍为主的低售价项目结转，毛利率20.0%，同比减少了2个百分点。

主攻“控杠杆” 短债比降至34.2%

2019年，正荣地产在债务结构上，没少花功夫。

风财讯留意到，当年正荣地产发行过的融资票据类别有约8种，主要是优先票据、点心债、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支援证券、资产支持票据、公司债等。此外还进行了多笔债务置换，更长债务年期。

数据反应很明显，2019年正荣的短期借贷占总借贷比例，大幅下降至34.2%。

加之在2019年7月，正荣地产还配售了2.45亿股股份，获得约11.993亿港元的净额。

一系列操作，直接拓宽了公司融资管道的多元化，加上规模增长对融资议价力的提升，至2019年年末，正荣的借贷加权平均融资成本降到了7.5%（2018年为7.8%）。

全年正荣的净负债率75.2%，对比2018年的74.0%，略有上升，但仍处于行业平均水平。

也是由于多条腿融资，以及配售增资，2019年正荣持有现金353亿元，其中现金及银行结余达到约283.7亿元，同比增长25.9%。

随之，现金短债比改善至约1.8倍，流动比率1.6也较2018年的1.40有所提升。

“未来要保持财务的稳健，特别是对杠杆率，正荣不会追求过分的杠杆率。”黄仙枝表示。

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